گره کور وعده ۴ میلیونی ساخت مسکن کجاست؟

به گزارش اقتصاد پرس؛ ماجرای نهضت ملی مسکن و راه‌حل‌های دولت دقیقاً مصداق در جازدن در حل مساله است. وقتی تعریف و تصور از مسأله‌ای اشتباه باشد، هدف‌گذاری و روش حل آن و نهایتاً نتیجه آن هم اشتباه خواهد بود. عملکرد ضعیف نهضت ملی مسکن بعد از دو سال، واکنش‌های مختلف وشتابزده‌ای را در میان دولتمردان برانگیخت. از زیر میز زدن سخنگوی دولت که صحت هدف‌گذاری ساخت سالانه یک میلیون مسکن را زیر سوال برد، تا تغییر در مدل اجرایی سازی این طرح.

مشارکت انبوه‌سازان و حمایت مالی صندوق ملی مسکن، دو تغییر جدید در نهضت ملی

دولت در آخرین تلاش‌هایش دستور العملی به عنوان «دستورالعمل ساخت واحدهای طرح نهضت ملی مسکن با روش تأمین منابع مالی نقدی و غیرنقدی» را ابلاغ کرده است. طبق این دستورالعمل، در ساختار کلی اجرای این طرح علاوه بر دولت، شبکه بانکی، سازنده و مردم، دو بازیگر دیگر نیز معرفی شدند: انبوه سازان در قامت شرکا دولت نه صرفاً پیمانکار و صندوق ملی مسکن به عنوان نهاد مالی پشتیبانی طرح.

با توجه به این ابلاغیه، به نظر می‌رسد تصور دولت از موانع اجرایی شدن نهضت ملی مسکن، عدم تناسب میان توان مالی دهک‌های پایین جامعه با شرایط اقتصادی این طرح است. بر اساس همین تصور و طبق ابلاغیه جدید دو تغییر مهم در فرآیند ساخت مسکن چهار میلیونی اتفاق می‌افتاد، اول آنکه صندوق ملی مسکن بر اساس این دستورالعمل، قرار است، به عنوان نهاد مالی پشتیبان، وارد عمل شده و هر جا متقاضیان از تأمین به موقع سهم آورده ناتوان شوند، با تأمین مالی منابع موردنیاز، از تأخیر در تکمیل و تحویل واحدها جلوگیری کند.

تغییر بعدی مرتبط با انبوه سازان است که قرار است به عنوان شریک دولت در ساخت یک میلیون مسکن در سال نقش ایفا کرده و در قالب مدل مشارکت ۷۰ به ۳۰ مسؤولیت تأمین هزینه‌ای معادل ۳۰ درصد از ارزش کل پروژه را بر عهده خواهند گرفت. در مقابل ۳۰ درصد از واحدهای احداث‌شده به عنوان سهم انبوه‌سازان از فرآیند مشارکت، تعیین شده است. ۷۰ درصد واحدها نیز به عنوان سهم دولت از این مشارکت به متقاضیان این واحدها تحویل داده می‌شود.

تکرار نکردن اشتباهات مسکن مهر

با لحاظ دو شرطی که در این ابلاغیه آمده است، چالشی که در مسکن مهر مطرح بوده از بین می‌رود. بر اساس این دستورالعمل، هزینه زمین با انبوه‌ساز و در تعیین سهم وی از پروسه مشارکت به قیمت روز محاسبه می‌شود. انبوه‌ساز همچنین این امکان را دارد که بعد از رسیدن واحدها به پیشرفت فیزیکی ۴۰ درصدی آنها را از طریق پیش‌فروش به بازار با قیمت روز عرضه کند یا در انتهای پروژه، واحدها را با قیمت روز به بازار عرضه کند و به فروش برساند. سیاستگذار به دنبال آن است که پیشرفت پروژه را صرفاً به آورده متقاضیان گره نزند تا در صورت نیاوردن یکی از متقاضیان کل پروژه متوقف نشود. از طرف دیگر مشروط کردن، مجوز پیش فروش واحدها و قیمت محاسبه شده زمین برای انبوه سازان به بعد از پیشرفت ۴۰ درصدی پروژه و اتمام ساخت، ضمانتی برای سرعت بخشیدن به فرآیند ساخت است.

اقدام خوب اما ناکافی

این اقدام دولت گامی رو به جلو در ارتباط با نهضت ملی مسکن به حساب می‌آید، چرا که سعی دولت در شفاف شدن و دقت بیشتر این طرح است. از یک سو برای اولین بار در رابطه با طرح ملی، هم قیمت تقریبی و نزدیک به واقعیت بازار واحدها و هم متراژ آن‌ها مشخص شده و از سوی دیگر نقش انبوه سازان و صندوق ملی مسکن با جزئیات بیشتری ترسیم شده که این نشان دهنده دقت بیشتر طراحان در این مرحله از ساخت مسکن میلیونی است. مهمترین ایرادی که در اینجا قابل طرح بوده تقلیل متاقضیان به دهک‌های پایین جامعه است. در این خصوص سیاستگذار با مسائل مهمی مواجه است.

گسترش حریم شهری به جای راهکارهای موقت

۱- درصورت موفقیت طرح نهضت در قالب خانه‌های انبوه، چند درصد از مشکلات حوزه مسکن حل خواهد شد؟ آن دسته از مسکن مهرهایی که ساخته و به اتمام رسید چقدر توانست مشکلات حوزه مسکن را حل وفصل کند؟ واقع امر آن است که ساخت خانه‌های انبوه در این شیوه فعلی، در موفق‌ترین حالت آن فقط می‌تواند به عنوان یک مسکن موقت عمل کند و بعد از مدتی خود تبدیل به یک معضل اجتماعی فرهنگی می‌شود. فرهاد بیضایی کارشناس حوزه مسکن با تاکید بر اشتباه بودن این استراتژی دولت‌ها که مبتنی است بر اعطا زمین رایگان، درباره طرح‌های حمایتی حوزه مسکن گفت: «با توجه به سیاست‌های فعلی که به دنبال اعطا زمین‌های ارزان قیمت به صورت ۹۹ ساله به مردم است، طرح نهضت ملی مسکن نیز منجر به تأمین مسکن متناسب با نیاز نخواهد شد.

از آنجا که همه دولت‌ها، ابتدایی‌ترین استراتژی‌شان در حوزه مسکن، ساخت مسکن در استطاعت است نه متناسب با نیاز، لذا این مشکل همچنان پایدار خواهد بود. این ایده که دولت به دنبال در اختیار قرار دادن زمین رایگان برای مردم باشد، باعث استفاده از زمین‌های نامرغوب است که منجر به سکونت پایدار نخواهد شد.

پافشاری اشتباه سیاستگذاران بر عرضه ۹۹ ساله زمین باعث می‌شود منابع دولت و مردم هدر برود و سود اصلی را هم دلالان خواهند برد، همانطور که الان مسکن مهر به دست دلالان است.

راه اصلی باز شدن حریم شهری است، افزایش حریم شهر و محدوده خدماتی شهر و فروختن زمین به مردم مبتنی بر ارزشی که دارد، باعث می‌شود هم زمین مرغوب به مردم داده شود و هم ساخت و ساز به صورت باکیفیتی صورت گیرد که نتیجه آن تأمین مسکن دائمی مورد نیاز است.»

تراکم سازی خود عامل ایجاد بحران‌های فرهنگی

۲- اگر از مساله جانمایی نامرغوب زمین که نتیجه‌ی محتمل سیاست اعطای زمین رایگان است، هم عبور کنیم، تراکم سازی خود بستری است برای ایجاد مشکلات و معضلات جدید.

دکتر عباس جهانبخش، عضو هیئت علمی دانشگاه هنر اصفهان در خصوص معضلات متراکم سازی به ایران گفت: «تجربه ثابت کرده که زندگی در ساختمان‌های متراکم و سبک زندگی ای که سکونت در ساختمان‌های بلندمرتبه به ساکنان خود تحمیل می‌کند، باعث بروز معضلات جمعی و فردی زیادی خواهد شد. تحقیقاتی که در این حوزه انجام شده است نشان می‌دهد مسکن بلندمرتبه برای اقشار مختلف جامعه، بخصوص کم درآمدها که اتفاقاً در طرح‌های کلان مسکن سازی عمده جامعه مخاطب طرح‌ها را تشکیل می‌دهند، سبب‌ساز مشکلات عدیده‌ای برای خانواده‌ها و جامعه می‌شود. دربرخی موارد این مشکلات اجتماعی به قدری شدید بودند که در پروژه پروئیت ایگو که نماد معماری Pruitt–Igoe مدرن آمریکا بود، برای از بین بردن این معضلات، تصمیم به از بین بردن تمامی ساختمانها و انتقال ساکنین به مناطق مسکونی دیگر گرفته شد.»

نهایتاً می‌توان گفت با این دست فرمان دولت برای تأمین مسکن ۴میلیونی، در صورت اداوه روند فعلی بازهم مشکلات حوزه مسکن پابرجا خواهد ماند. آنچه از مسئولین انتظار می‌رود، تصمیم گیری همراه با ملاحظه تمامی جوانب است تا هم سرمایه‌های اجتماعی و هم اقتصادی کشور از بین نرود.