این خریداران سرمایه‌‌‌ای از ورود به بازار ملک پرهیز می‌کنند

دنیای‌اقتصاد نوشت: تیرماه امسال، معاملات مسکن برای دومین ماه متوالی دو رویداد متفاوت را به ثبت رساند. هم معاملات خرید مسکن با ایست موقت همراه شد و هم پسرفت قیمت‌ها در این بازار که از خردادماه شروع شده بود، در اولین ماه از فصل تابستان ادامه یافت. به این ترتیب تیرماه را می‌توان به عنوان ماه دوم «افت تورم ملکی» از یکسو و «توقف موقت معاملات خرید و فروش آپارتمان» از سوی دیگر معرفی کرد. این نتایج بر اساس تازه‌‌‌ترین تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار معاملات مسکن در روز پایانی تیرماه و مقایسه آن با روز اول این ماه با استناد به داده‌‌‌های غیررسمی مربوط به اطلاعات فایل‌‌‌های عرضه‌شده برای فروش مسکن در دو بازار آنلاین و سنتی املاک مسکونی در۶ منطقه مصرفی واقع در دو نیمه شمالی، مرکز و جنوب پایتخت، برای کشف سطح متوسط قیمت از این مناطق، استخراج شده است. در واقع آنچه در این گزارش به آن استناد شده است حاصل تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌‌‌ترین سطح قیمت‌های پیشنهادی در فایل‌‌‌های عرضه‌شده به بازار آنلاین و سنتی مسکن و اظهارات واسطه‌‌‌های معاملات ملکی در منطقه ۲ شهر تهران به عنوان منطقه محل عرضه واحدهای مسکونی مصرفی و غیرمصرفی در شمال تهران، مناطق ۴ و ۵ به عنوان پرمعامله‌‌‌ترین و پرتقاضاترین مناطق متوسط نیمه شمالی تهران، منطقه ۶ به عنوان منطقه مرکزی تهران و مناطق ۱۲ و ۱۷ به عنوان دو منطقه مصرفی واقع در جنوب تهران در آخرین روز از تیرماه سال‌جاری و مقایسه آن با وضعیت بازار در ابتدای این ماه است.

در شرایطی بر حسب وظیفه ملی و رسانه‌‌‌ای خود به منظور اطلاع‌‌‌رسانی درباره واقعیت‌‌‌های اقتصادی و آنچه هم‌‌‌اکنون در بازارها می‌‌‌گذرد، اقدام به کشف آخرین تحولات مربوط به سطح قیمت، تورم و حجم معاملات واحدهای مسکونی در ۶ منطقه مصرفی به عنوان مناطق نماینده بخش قابل‌توجهی از معاملات مسکن به‌خصوص معاملات مصرفی کرده است که هم‌‌‌اکنون بیش از نیم‌‌‌سال از عدم‌انتشار آمار رسمی مربوط به تحولات قیمت و حجم معاملات مسکن پایتخت از سوی مراجع آماری می‌‌‌گذرد. در شرایطی که هم‌‌‌اکنون به دلیل توقف انتشار آمار رسمی، کشف تحولات قیمت و تغییرات حجم معاملات مسکن در وضعیت فعلی به فعالیتی دشوار تبدیل شده است اما بررسی قیمت‌های درج‌شده در حجم انبوهی از فایل‌‌‌های عرضه‌شده به بازار سنتی و آنلاین مسکن از یکسو و اظهارات واسطه‌‌‌های فعال در بازار مسکن این مناطق و همچنین مقایسه وضعیت فعلی با شرایط ابتدای تیرماه، نشان‌دهنده آن است که میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در فایل‌‌‌های عرضه شده به بازار مسکن این ۶ منطقه حول و حوش ۶۸ تا ۷۴ میلیون تومان است. مقایسه این سطح قیمتی با سطح متوسط قیمت مسکن در فایل‌‌‌های عرضه‌شده به این مناطق در ابتدای تیرماه نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن در این مناطق که در جریان تحقیقات میدانی انجام‌شده از سوی «دنیای‌اقتصاد» کشف شده است حول و حوش ۵/ ۶‌درصد نسبت به سطح متوسط قیمت‌های اعلامی در فایل‌‌‌های عرضه‌شده به بازار در ابتدای تیرماه کاهش یافته است. در مقایسه با ابتدای سال نیز سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در این مناطق به طور متوسط در پایان تیرماه حول و حوش ۱۲ تا ۱۵‌درصد کاهش داشته است.

آنچه در این زمینه محرز است اینکه این میزان کاهش مربوط به درصدهای تخمینی و میانگین پسرفت قیمت‌های درج شده در فایل‌‌‌های فروش آپارتمان (قیمت‌های پیشنهادی اعلامی از سوی مالکان و فروشنده‌‌‌ها) است و به دلیل عدم‌انتشار آمار رسمی از تحولات قطعی قیمت مسکن، مربوط به قیمت‌های نهایی‌شده در معاملات (قیمت‌های فروش) نیست. چه‌بسا تحولات تیرماه در معاملات قطعی فروش مسکن چه از نظر متوسط قیمت و چه از نظر تغییرات تورم ملکی چیزی غیر از آنچه باشد که از بررسی مشخصات قیمتی درج‌شده در فایل‌‌‌های فروش (قیمت‌های پیشنهادی) استخراج و استنباط می‌شود. اما اگر همین‌‌‌ داده‌‌‌های مربوط به نتایج تحقیقات میدانی صورت گرفته از مشخصات قیمتی درج‌شده در فایل‌‌‌های فروش مسکن (قیمت‌های پیشنهادی) در بازار آنلاین و سنتی و همچنین اظهارات واسطه‌‌‌های معاملات ملکی از تغییرات سطح قیمت و تورم ملکی در تیرماه در ۶ منطقه شهر تهران (مناطق ۲، ۴، ۵، ۶، ۱۲ و ۱۷) مبنای تغییرات قیمت و تحولات ملکی تیرماه شهر تهران قرار بگیرد می‌توان نتیجه گرفت که بازار مسکن پایتخت در تیرماه برای دومین ماه متوالی بعد از خرداد، با کاهش قیمت و افت محسوس حجم معاملات خرید و فروش همراه شده است. در واقع با مبنا قرار دادن تحولات کشف‌شده از بازار مسکن این مناطق در جریان تحقیقات میدانی انجام‌شده که اتفاقا می‌توان آنها را به جهت سطح قیمت و حجم معاملات، به عنوان نمایندگان ۲۲ منطقه شهر تهران برای کشف میانگین قیمت مسکن در پایتخت معرفی کرد، می‌توان گفت که نتایج این داده‌‌‌پیمایی از کاهش ۵/ ۶درصدی متوسط قیمت مسکن در تیرماه نسبت به خردادماه حکایت دارد. داده‌‌‌پیمایی‌‌‌های خردادماه نیز کاهش ۳ تا ۵ درصدی قیمت‌های پیشنهادی درج‌شده در فایل‌‌‌های فروش آپارتمان را در این ماه نسبت به اردیبهشت ۱۴۰۲ نشان داد.

کاهش قیمت در ماه دوم افت بازارها

این کاهش قیمت برای دومین ماه متوالی که در نتایج تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» خود را نشان می‌دهد در ماهی بوده است که اتفاقا در سایر بازارهای موازی نیز بازدهی منفی و صفر به ثبت رسیده است. در حالی که داده‌‌‌های مربوط به تحولات قیمت در فایل‌‌‌های عرضه‌شده به بازار مسکن ۶ منطقه یاد‌شده نشان‌دهنده کاهش حول و حوش ۵/ ۶ درصدی سطح قیمت‌ها در بازار فروش آپارتمان‌‌‌های مسکونی (برمبنای قیمت‌های پیشنهادی و اعلامی از سوی فروشنده‌‌‌های مسکن) است، بازدهی تیرماه در بازار معاملات دلار صفر‌درصد و بازدهی بازار سکه و بورس نیز منفی بوده است. در شرایطی که قیمت دلار در تیرماه نسبت به سطح متوسط قیمت آن در خردادماه بدون تغییر مانده و عملا این بازار در ماه اول تابستان در وضعیت ثبات قیمت به کار خود خاتمه داد، بازدهی در بازار سکه در تیرماه منفی ۳‌درصد و در بازار معاملات سهام (بورس)، منفی ۹‌درصد بود.

این آمارها نشان می‌دهد بر اساس تغییرات سطح قیمت‌های فروش مسکن در فایل‌‌‌های بررسی‌شده در دو بازار آنلاین و سنتی و اظهارات واسطه‌‌‌های معاملات ملکی از تغییرات تیرماه قیمت فروش واحدهای مسکونی، بعد از بازار معاملات سهام، بازار مسکن دومین بازار به لحاظ بیشترین کاهش قیمت بوده است. بازار معاملات مسکن، هم‌اکنون، به لحاظ تحولات قیمت و سطح معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی اگرچه شباهت‌‌‌هایی با بازار مسکن سال ۱۴۰۰ دارد اما یک تفاوت عمده نیز با آن دارد. در سال ۱۴۰۰ که بازارها با ثبات و کاهش قیمت همراه شدند، بازار مسکن به پناهگاه امن سرمایه‌‌‌ها تبدیل شد و خریدهای سرمایه‌‌‌ای از بازار مسکن افزایش یافت. علت این موضوع نیز مشخص بود. به دلیل بروز نوساناتی در بازارهای دارایی، ریسک سرمایه‌گذاری در بازارهای با نقدشوندگی بالا (زودنقدشونده)، افزایش یافت و تعداد قابل‌توجهی از سرمایه‌گذارها با نگاه به بازدهی بلندمدت بازار مسکن این بازار را به عنوان بازاری بدون ریسک یا با درجه ریسک غیرقابل مقایسه با سایر بازارها به عنوان مقصد سرمایه‌گذاری انتخاب کردند. بنابراین وزن و حجم خریدهای سرمایه‌‌‌ای از بازار مسکن افزایش یافت. اما سوال این است که چرا در شرایطی که بازارها در یکی دو ماه گذشته افت بازدهی یا ثبات قیمت داشته‌‌‌اند، حجم خریدهای سرمایه‌‌‌ای از بازار مسکن نه‌تنها افزایش نداشته است که کاهش نیز یافته است؟

نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد در تیرماه همزمان با پسرفت سطح قیمت‌ها، تعداد معاملات خرید مسکن به‌خصوص خریدهای سرمایه‌‌‌ای نیز به میزان محسوسی کاهش یافت. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در این زمینه حاکی است تیرماه نیز مانند خردادماه ماهی بود که فضای بیرونی بازارهایی که روی معادلات قیمت و بازدهی بازار مسکن اثرگذار هستند این پیام را به بازار مسکن مخابره کردند که گزینه محتمل‌‌‌تر برای پیش‌بینی چشم‌‌‌انداز آتی، احتمال بیشتر برای برطرف شدن ریسک‌‌‌های غیراقتصادی یا کاهش آنها در جهت از بین رفتن یا کاهش انتظارات تورمی در ماه‌‌‌های بعد است. در کنار این چشم‌‌‌انداز احتمالی، بازارها و از جمله بازار مسکن شاهد شوک‌‌‌های غیراقتصادی و سیاسی ملتهب‌کننده بازار در دو ماه خرداد و تیرماه نیز نبودند. در واقع هیچ خبر منفی از احتمال افزایش ریسک‌‌‌های غیراقتصادی منتج به افزایش انتظارات تورمی در این دو ماه منتشر و منعکس نشد. به همین علت روند ثبات قیمت دلار و ریزش قیمت سکه در تیرماه نیز ادامه یافت.

مسکن هم مانند این بازارها از همین معادلات بیرونی اثر گرفت به گونه‌‌‌ای که تحقیقات میدانی انجام‌شده از سوی «دنیای‌اقتصاد» و اظهارات واسطه‌‌‌های معاملات ملکی پایتخت نشان‌دهنده کاهش حجم خریدهای سرمایه‌‌‌ای از این بازار در تیرماه است. هر چند هنوز هم به دلیل ضعف شدید قدرت خرید در سمت تقاضای مصرفی که منجر به خروج اجباری بخش زیادی از آنها از بازار مسکن (به‌خصوص خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها) شده است وزن غالب معاملات اندک بازار ملک از سوی همین خریداران سرمایه‌‌‌ای است. با این حال، نه تنها خریدهای سرمایه‌‌‌ای نیز بنا به دلایلی که توضیح داده شد نسبت به گذشته با کاهش محسوس مواجه شده است که جنس این نوع خریدها نیز تغییراتی داشته است.

چرا سرمایه‌گذار نیامد؟

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در شرایط فعلی به دلیل نبود چشم‌‌‌انداز تورم بالا در کوتاه‌مدت در بازار مسکن، خریدهای سفته‌‌‌بازانه و کوتاه‌مدت در بازار مسکن نایاب شده است. یعنی عملا سفته‌‌‌باز در بازار حضور ندارد. از سوی دیگر خریداران سرمایه‌‌‌ای به دو گروه تقسیم می‌‌‌شوند. سرمایه‌گذاران میان‌مدت هم‌‌‌اکنون به دلیل ریسک بالای ادامه کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن به این بازار وارد نمی‌‌‌شوند اما سرمایه‌گذارهای بلندمدت که با نگاه بلندمدت در این بازار حضور دارند، بیشترین وزن خریداران ملکی در شرایط فعلی را به خود اختصاص داده‌‌‌اند. به نظر می‌رسد هدف اصلی این گروه، خرید مسکن برای حفظ ارزش پول و جلوگیری از جاماندگی از تورم ملکی در بلندمدت (بازه زمانی بیش از ۲ سال) است. اما یک سوال مهم این است که چرا در شرایط فعلی مانند سال ۱۴۰۰ که سرمایه‌گذارها بازار مسکن را به عنوان بازاری امن برای سرمایه‌گذاری (دست‌‌‌کم در بلندمدت) انتخاب کردند، تیرماه امسال که بازارهای دارایی برای دومین ماه متوالی، به لحاظ نرخ و بازدهی ثابت ماند (دلار) یا با افت و ریزش همراه شدند (سکه، بورس و…)، وارد بازار مسکن نشدند؟

یافته‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» برای پاسخ به این پرسش نشان می‌دهد بازار مسکن امسال یک تفاوت عمده با بازار مسکن سال ۱۴۰۰ دارد و آن خارج شدن سطح قیمت‌های مسکن از توان بخش زیادی از سرمایه‌گذارها نسبت به سطوح قیمتی دو سال قبل است. هم‌‌‌اکنون سرریز شدن سطح قیمت‌ها از توان خریداران و حتی خریداران سرمایه‌‌‌ای نسبت به همیشه بیشتر شده است و قدرت خرید در ضعیف‌‌‌ترین سطح خود قرار دارد. برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد که به طور متوسط برای خرید یک واحد مسکونی معمولی کوچک‌متراژ در مناطق متوسط شهر تهران بودجه‌‌‌ای حدود ۵/ ۳ تا ۴ میلیارد تومانی موردنیاز است که تامین این سطح بودجه برای سرمایه‌گذاری از توان بسیاری از خریداران خارج شده است. تحت‌تاثیر این رویداد، حجم معاملات مسکن نیز به شدت افت کرده است و واسطه‌‌‌های معاملات مسکن در برخی از محله‌‌‌های تهران به «دنیای‌اقتصاد» اعلام می‌کنند که در تیرماه حتی یک مورد معامله خرید مسکن نیز انجام نداده‌‌‌اند.