کاهش قیمت مسکن به روش فرزین؛ چرا بانک مرکزی آمار بازار مسکن را حبس کرده؟

اقتصاد پرس؛ رییس کل بانک مرکزی که متولی انتشار آمار تحولات بازار رسمی مسکن است و البته طی هفت ماهه گذشته در این زمینه «ترک فعل» کرده است، دیروز در جمع گروهی از اقتصاددانان گوشه‌ای از آمار تحولات این بازار را به صورت کلی و قطره چکانی افشا کرد.

به گزارش تعادل، محمدرضا فرزین، رییس کل بانک مرکزی در این رابطه گفت: گزارش‌های موجود حاکی از این است که متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحدهای مسکونی معامله شده شهر تهران در تیرماه نسبت به ماه‌های گذشته کاهش قابل توجهی داشته است.

وی افزود: بررسی اطلاعات مناطق ۲۲ گانه تهران نیز نشان می‌دهد قیمت مسکن در ۱۵ منطقه کاهشی بوده است و این امر متعاقباً تاثیر قابل توجهی بر کاهش قیمت مسکن در تمامی مناطق کشور می‌گذارد. به گفته فرزین، این امر، در کنار معاملات مسکن حاکی از خروج تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن و برقراری آرامش در این بازار است. این دستاورد ناشی از ثبات در بازار ارز و مدیریت انتظارات تورمی است و امیدواریم ضمن ثبات بازارهای طلا، مسکن و خودرو شاهد رونق در بخش واقعی و کاهش تقاضای سفته بازانه و تامین نیاز داخلی مردم در این بازارها باشیم. اگرچه رییس کل بانک مرکزی درباره معاملات روشنگری نکرده است، اما به نظر می‌رسد، منظور او، افت معاملات بوده است. به گزارش «تعادل»، در آخرین گزارش منتشر شده از تحولات بازار مسکن توسط بانک مرکزی مربوط به تحولات بازار مسکن در آذرماه ۱۴۰۱، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران با حدود ۳ درصد رشد ماهانه بیش از ۴۸ میلیون تومان ثبت شده بود. تعداد معاملات ملکی نیز بیش از ۱۰ هزار فقره گزارش شده بود.

اما احتمالا از آنجا که روند قیمت ملک صعودی بود و مسوولان بانک مرکزی نمی‌خواستند آنچه مردم در کف بازار شاهدش بودند را به آنها گزارش کنند، این گزارش دهی متوقف شد. با این حال، طبق برخی برآوردها و محاسبات، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در اسفند ۱۴۰۲ دستکم به ۶۰ میلیون تومان رسید. این در حالی بود که در اسفند سال قبل از آن، متوسط قیمت هر متر مربع، پس از جهش‌های مکرر طی سال‌های ۱۳۹۷ به بعد، به ۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان رسیده بود. از این رو، واضح بود که قیمت اسمی مسکن طی سال ۱۴۰۱ و به ویژه در نیمه دوم آن، همگام با اهرم رشد انتظارات تورمی (جهش نرخ دلار) حدود ۲۵ میلیون تومان (بیش از ۷۱ درصد) رشد کرده و راه چند ساله را در چند ماه پیموده است.

طی سال جاری نیز به دلیل برخی گشایش‌های محدود دیپلماتیک در اردیبهشت ماه، به نظر می‌رسید که قیمت ملک در کانال ۶۰ میلیون تومان متوقف مانده است. با وجود این، از آنجا که طی هفته‌های اخیر، برخی گشایش‌های دیگر در عرصه سیاست خارجی رخ نموده است و زمینه‌های بازگشت برخی از دلارهای ایران در کشورهای دیگر از جمله عراق فراهم آمده است، هم اینک به مدد این گشایش‌ها، انتظارات تورمی تعدیل شده و در نتیجه در بازار مسکن نیز «جهش قیمت‌های پیشنهادی»، به «عقبگرد» و در نتیجه تعدیل قیمت‌های معاملاتی تبدیل شد. با این حال، وضعیت بازار مسکن به دلیل حبس آمار این بازار توسط بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، همچنان مبهم است و انتظار می‌رود حالا که قدری قیمت‌ها تعدیل شده‌اند، مراجع آماری، رای به آزادی آمارهای ماه‌های گذشته دهند تا چشم‌انداز روشن‌تری برای مردم ترسیم شود.

کاهش ۱۰ تا ۱۶ درصدی قیمت مسکن

در عین حال، برخی از خبرگزاری‌های نزدیک به دولت از کاهش ۱۰ تا ۱۶ درصدی قیمت مسکن خبر داده و نوشته‌اند، همزمان با ثبات بازار ارز و کاهش قیمت دلار، قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران از ۱۰ تا ۱۶ درصد کاهش داشته است. به گزارش تسنیم، بازار ارز یکی از مهم‌ترین مولفه‌های اثرگذار بر معاملات در بازارهای مختلف کشور است و نوسانات نرخ ارز اثر مستقیمی بر افزایش و کاهش قیمت و حجم معاملات در سایر بازارها دارد. بانک مرکزی با اجرای سیاست تثبیت اقتصادی درصدد کنترل بازار ارز، اقدامات هماهنگی را انجام داده است که ثمرات آن در کاهش نرخ ارز و ثبات آن در ماه‌های اخیر ظاهر شده است.

همزمان با مدیریت فعال بانک مرکزی در بازار ارز و کاهش ۱۲ درصدی قیمت دلار از ابتدای سال تاکنون، بازارهای دیگر نیز روند کاهشی به خود گرفته و حباب قیمتی آنها در حال تخلیه است. همچنین بانک مرکزی برای کنترل نرخ رشد نقدینگی به عنوان عامل اصلی نرخ تورم اقدامات قابل توجهی همچون کنترل رشد مقداری ترازنامه بانک‌ها انجام داده است. بر اساس آخرین آمارهای پولی که بانک مرکزی منتشر کرده، نرخ رشد نقدینگی از ۴۲٫۸ درصد در مهرماه ۱۴۰۰ به ۲۹ درصد در پایان خرداد ۱۴۰۲ رسیده است که کاهش ۴۷٫۵ درصدی یا ۱۳٫۸ واحد درصدی را نشان می‌دهد. طبق گزارش جدید مرکز آمار نرخ تورم ماهانه در تیر نیز با ثبت عدد ۱٫۹۵ درصد، کمترین تورم ماهانه ۱۶ ماه اخیر را به ثبت رسانده است.
رکود معاملات مسکن و کاهش قیمت‌ها

معاملات بازار مسکن در سه ماه گذشته تحت تاثیر ثبات بازار ارز، کاهش قیمت دلار و تعدیل انتظارات تورمی وارد رکود شده و حجم معاملات نسبت به سال گذشته افت قابل توجهی داشته است. بررسی‌های میدانی از بنگاه‌های معاملات املاک در مناطق ۴، ۵، ۶، ۹، ۱۰ و ۱۸ تهران حاکی است، قیمت فروش آپارتمان در این مناطق از ۱۰ تا ۱۶ درصد در پایان تیرماه نسبت به ماه قبل از آن کاهش یافته است.

بر این اساس بیشترین کاهش قیمت مربوط به مناطق ۹ و ۱۰ و کمترین کاهش قیمت به مناطق ۴ و ۵ اختصاص دارد. گزارش جدید مرکز آمار هم نشان می‌دهد، تورم ماهانه مسکن از ۲٫۶ درصد در خردادماه به ۲٫۴ درصد در تیرماه کاهش یافته و تورم نقطه‌ای مسکن هم ۳۹٫۱ درصد در خردادماه به ۳۸ درصد در تیرماه تتزل داشته است. فعالان بازار مسکن بر این باورند که در صورت ثبات بازار ارز و افزایش ساخت‌و‌ساز و عرضه زمین و مسکن از سوی دولت امکان کاهش بیشتر قیمت‌ها تا پایان سال وجود دارد.
رفع بحران مسکن با اصلاح سیاست‌های کلان

به گزارش «تعادل»، چرا دولت با در اختیار داشتن همه ابزارهای نظارتی و کنترلی از مهار بحران مسکن ناتوان است و به گفته برخی نمایندگان مجلس، نه تنها مردم عادی که کارمندان دولت نیز برخلاف تسهیلاتی که دریافت می‌کنند، نمی‌توانند خانه دلخواه خود را خریداری کنند و این کار به ۹۰ سال زمان نیاز دارد یا حتی در برخی مواقع کارمندان دولت از اجاره خانه مطلوب خود ناتوان هستند. پاسخ این سوال بارها از سوی کارشناسان، رسانه‌ها و مراکز پژوهشی معتبر مانند مرکز پژوهش‌های مجلس در قالب‌های مختلف ارایه شده است، اما متاسفانه تاکنون نه تنها دولتمردان که نمایندگان مجلس نیز یا این پاسخ‌ها را نشنیده و نخوانده‌اند یا توجه لازم را به این راهکارها نداشته‌اند.

در مقابل، با توجه به تحلیل‌های غیردقیق در دسترس، دولتمردان و نمایندگان مجلس راهکارهای «نظارتی» و «کنترلی» را برای بحران مسکن توصیه کرده و می‌کنند و حتی از تجربه‌های کنترلی و نظارتی سابق نیز درس نمی‌گیرند که اعمال این نظارت‌ها و کنترل‌ها صرفا موقتی، مُسکن و التیام بخش مشکلات بخشی کوچکی از بازار مسکن بزرگ کشور است. چه آنکه اساسا ارایه راهکارهای نظارتی و کنترلی بدون ریشه یابی اصل مشکل و مساله صورت گرفته و می‌گیرد. کنترل و نظارت بر بازارها و از جمله بازار مسکن در شرایطی مطلوب خواهد بود که اقتصاد کلان در شرایط باثبات و کم نوسانی قرار داشته باشد. حل این مساله نیز در سیاست‌های کلان دولت در عرصه‌های مختلف از جمله در عرصه اقتصاد ریشه دارد. از این رو، تا زمانی که این سیاست‌ها و ساختارهای معیوب اصلاح نشوند، طبعا هر گونه برخورد نظارتی و کنترلی موقتی و ناکارآمد خواهد بود. بحران مسکن ایران، معلول وضعیت اقتصاد کلان کشور است.

اقتصاد نفت سوزی که یا متاثر از قیمت‌های جهانی نفت و مکانیسم تبدیل دلارهای نفتی به ریال است، یا اینکه زیر سایه تحریم‌های گاه و بیگاه امریکا علیه ایران، از دست یابی به دلارهای نفتی باز می‌ماند و حتی دلاری برای تبدیل به ریال در دسترس ندارد. در چنین شرایطی، «تورم» ناشی از خلق پول بدون پشتوانه برای پوشش کسری بودجه دولت، امری محتوم است و روز به روز قشر حقوق بگیر را از خانه مطلوب خود دورتر می‌کند و حالا به گفته یک نماینده مجلس به ۵۰ سال رسانده است.

این در حالی است که دوره انتظار برای دستیابی به خانه مطلوب در میان قشر کارگر که دسترسی به رانت‌های دولتی را نیز ندارند، بنا به برخی محاسبات رسانه‌ای حتی از ۱۰۰ سال نیز عبور کرده است. از این رو، بهتر است مدیران دولتی و نمایندگان به جای ابداع ابزارهای تازه برای کنترل و نظارت بر بازار مسکن، مکانیسم‌های قانونی موجود برای نظارت بر سیاست‌های کلان کشور را فعال کنند تا نه تنها بازار مسکن که سایر بازارها روی آرامش را ببینند.