چهار سیگنال جدید به بازار مسکن؛ چرا خانه‌های نقلی محبوب شد؟

داده‌های جدید از بازار مسکن نشان می‌دهد فشاری که از سمت عرضه به خریداران وارد می‌شود، باعث افزایش تمایل به خرید خانه‌های کوچک‌متراژ شده است.

به گزارش اقتصاد پرس؛ قیمت عرصه در تهران ظرف یک سال ۶۷ درصد افزایش پیدا کرد.

این خبر از داده‌های سازمان امور مالیاتی بیرون آمده و اخبار غیررسمی از هزینه ۶۰ میلیون تومانی برای ساخت هر متر مسکن در پایتخت حکایت دارد. تورم نقطه‌به‌نقطه در نهاده‌های اصلی ساختمان مانند چوب، سرامیک و ایزوگام جهش ۶۰ تا ۹۰ درصدی را نشان می‌دهد و در غیاب دو ساله آمار‌های رسمی، داده‌های غیررسمی به جهش ۸۰ درصدی قیمت خانه‌های تهران در یک سال اخیر ختم می‌شود. مجموع این فشارها در سمت عرضه تقاضای بازار را به شکل محسوسی سمت آپارتمان‌های کوچک‌متراژ سوق داده است.

افزایش قیمت عرصه در بازار مسکن تهران

عرصه در بازار املاک به معنی زمین محل احداث ساختمان است. شاید عبارت اعیان هم به گوشتان خورده باشد که این یکی همان بنا یا آپارتمان ساخته‌شده روی زمین است. در شهرهای بزرگ مثل تهران سهم قیمت عرصه در قیمت تمام‌شده مسکن بیشتر از چیزی است که تصور می‌کنید. چون گاهی ۷۰ تا ۸۰ درصد از ارزش کل یک ملک را قیمت زمین یا همان عرصه تشکیل می‌دهد.

داده‌های جدید سازمان امور مالیاتی در شهر تهران نشان می‌دهد ظرف یک سال ارزش معاملاتی زمین ۶۷ درصد جهش داشته است. در شمال تهران قیمت عرصه برای هر متر تا ۲۸ میلیون تومان بالا رفته است. در منطقه دو این عدد به ۱۹ میلیون تومان بابت هر متر می‌رسد و در مناطقی مثل منطقه پنج که جزو پرمعامله‌ترین محدوده‌های تهران به حساب می‌آید، از عددی بین ۱۲ تا ۱۳ میلیون تومان صحبت می‌شود.

افزایش تمایل به خرید واحدهای کوچک‌متراژ

گزارش‌های غیررسمی از معاملات مسکن تهران نشان می‌دهد که واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۷۰ متر بیشترین سهم را در میان قراردادهای خرید و فروش به خود اختصاص داده‌اند. آپارتمان‌های قرار گرفته در بازه متراژی ۵۰ تا ۶۰ متر در صدر لیست تقاضا قرار دارند.

یکی از برداشت‌ها نسبت به داده‌های بازار مسکن تهران می‌تواند فاصله افتادن بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی و حتی سرمایه‌گذاران با واحدهای بزرگ‌متراژ باشد. فایل‌های فروش آپارتمان‌های زیر ۶۰ متر در بنگاه‌های املاک در مدت زمان کمتری معامله می‌شوند اما آپارتمان‌های بالای ۱۰۰ در مدت زمان بیشتری خریدار پیدا می‌کنند.

افزایش هزینه ساخت مسکن

هزینه احداث بنا یکی از دو پایه اصلی تعیین قیمت آپارتمان است. طبق برآوردهای جدید ساخت‌وساز با یک جهش قیمتی در بخش هزینه‌های اجرایی روبه‌رو شده است. رئیس انجمن صنعت ساختمان در این خصوص اعلام کرده است که کف قیمت ساخت مسکن بدون در نظر گرفتن هزینه خرید زمین و پرداخت عوارض و انواع مجوزها برابر با ۴۰۰ دلار به ازای هر متر مربع است. با احتساب نرخ روز ارز این رقم از متری ۶۰ میلیون تومان فراتر می‌رود. این یعنی یک واحد ۱۰۰ متری تنها در بخش ساخت نیازمند حداقل شش میلیارد تومان بودجه است.

در کنار این اظهارات آخرین داده‌های مرکز آمار ایران از وضعیت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران نیز فشار هزینه‌ها را تایید می‌کند. شاخص قیمت مصالح ساختمانی نشان‌دهنده تورم نقطه‌به‌نقطه در اکثر گروه‌های کالایی است. بررسی آمارها نشان می‌دهد گروه سیمان، بتن، شن و ماسه تورم نقطه‌به‌نقطه بالای ۴۵ درصد را ثبت کرده است. بیشترین میزان افزایش‌ قیمت‌ها اما در گروه چوب به چشم می‌خورد که در این بخش با تورم بالای ۹۶ درصدی طرف هستیم.

تورم ۶۳ درصدی گروه گچ و گچ‌کاری، تورم ۶۱ درصدی در گروه موزاییک، کاشی و سرامیک، تورم ۶۴ درصدی در گروه ایزوگام و قیرگونی و تورم ۷۵ درصدی در گروه شیرآلات نیز در هزینه تمام‌شده مسکن موثر است.

جدیدترین قیمت‌ها از بازار مسکن تهران

قریب دو سال از انتشار آخرین داده‌های رسمی بازار مسکن تهران می‌گذرد. تابستان ۱۴۰۳ بانک مرکزی گزارشی از متوسط قیمت مسکن اعلام کرد و از آن تاریخ هیچ گزارش رسمی دیگری وجود ندارد. با این حال بررسی روند یک‌ساله بازار مسکن پایتخت از افزایش ۸۰ درصدی قیمت مسکن در تهران طی یک سال گذشته حکایت دارد.

قیمت مسکن بر اساس جدید‌ترین فایل‌های پیشنهادی در مرکز تهران برای خانه‌های نوساز از مرز متری ۱۵۰ میلیون تومان عبور کرده است. اگر سراغ شمال شهر و محله‌های گرانقیمت تهران برویم، این عدد می‌تواند تا مرز ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان عبور کند و در جنوب تهران هم واحد‌های نوساز زیادی با قیمت بیش از ۱۰۰ میلیون برای هر متر برای فروش گذاشته شده‌اند.