ورق در بازار مسکن برگشت

به گزارش اقتصاد پرس؛ نماگر دماسنج مسکن، نسبت P به R (نسبت میانگین قیمت به اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان) دو پیام از وضعیت فعلی و آینده بازار آپارتمان‌های تهران مخابره می‌کند. نسبت قیمت به اجاره که سال ۱۴۰۲ به «قله جدید» رسیده بود، اکنون ۱۷.۹ شده که از میانگین تاریخی آن کمتر است. این عدد، تخلیه حباب قیمت‌ها را تایید می‌کند.

نسبت «قیمت به اجاره مسکن» به‌عنوان یک دماسنج اصلی بازار معاملات آپارتمان‌های تهران، در آخرین به‌روزرسانی این دستگاه سنجش اوضاع، در فاصله بسیار پایین از «نقطه اوج تاریخی» قرار گرفته و حتی از «سطح میانگین تاریخی» هم پایین‌تر آمده‌است؛ با این‌حال این نسبت هنوز تا «کف تاریخی» فاصله دارد.

با توجه به میانگین اجاره‌بهای هر مترمربع آپارتمان در پاییز امسال که در حدود ۵۰۰ هزار تومان است و همچنین متوسط قیمت مسکن که بین ۱۰۷ میلیون تا ۱۰۸ میلیون تومان برآورد می‌شود، عدد حاصل از نسبت قیمت به اجاره، در حال‌حاضر ۱۷.۹ را نشان می‌دهد.

بررسی‌ها مشخص می‌کند، نماگر فعلی دماسنج مسکن، از وضعیت «قرمز» یا ملتهب سال‌های تا ۱۴۰۳ فروکش کرده و اکنون به زیر «سطح میانگین» رسیده‌است. بین اجاره‌بهای یک واحد مسکونی و قیمت آن ملک، همیشه رابطه وجود دارد و در تهران معمولا اجاره یک‌سال یک واحد مسکونی، معادل ۴ تا ۸ درصد ارزش خرید آن واحد است.

در دوره‌هایی که قیمت مسکن جهش می‌کند، چون روند اجاره‌بها همزمان با آن قابلیت تعدیل ندارد، نسبت P به R بالا می‌رود و عواید اجاره پایین می‌آید. از سال ۷۰ تا قبل از سال ۹۷، اوج P به R عدد ۲۵ بوده و حداقل نسبت نیز ۱۲.۸ ثبت شده‌است.

از سال ۹۷ به بعد، جهش قیمت مسکن باعث شد نماگر P به R سقف تاریخی قبلی را بشکند. در سال ۹۹ نسبت قیمت به اجاره به قله جدید ۳۱.۸ رسید که بالاترین سطح این نماگر از سال ۷۰ بود و عایدی اجاره به ۳.۱ درصد کاهش یافت.

در سال‌های ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ با رشد شدید اجاره‌بها و کاهش تورم مسکن، نسبت P به R از قله ۳۱.۸ پایین آمد. در سال ۱۴۰۲ با جهش ۶۵ درصدی قیمت مسکن، این نسبت دوباره افزایش یافت، اما در سال ۱۴۰۳ و با ثبات نسبی قیمت مسکن، اکنون به ۱۷.۹ رسیده‌است که پایین‌ترین میزان از سال ۹۷ است و نشان می‌دهد «رنگ دماسنج» سبز است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد نماگر فعلی P به R از میانگین تاریخی ۱۹ پایین‌تر آمده‌است. اولین پیام این وضعیت آن است که قیمت مسکن بیش‌فعالی ندارد. با این‌حال عدد فعلی دماسنج هنوز تا کف تاریخی ۱۲.۸ فاصله دارد و این وضعیت می‌تواند بیانگر آن باشد که در ماه‌های آینده، ورق در بازار مسکن بر گردد.

/دنیای اقتصاد