بازدهی در بازار مسکن افزایش یافته اما راکد است، چرا؟

اقتصاد پرس؛ انتشار آمار مسکن پس از یک دوره طولانی تصویر روشنی را از آن چه جامعه طی ۸ ماه گذشته پشت سر گذاشته ارائه کرد. بر اساس این آمار قیمت مسکن با افزایش ۷۵ درصدی نسبت به شهریور سال قبل چند پله بالاتر ایستاده و نسبت به بازار‌های رقیب خود بازدهی بالاتری را به ثبت رسانده است.

اما چه می‌شود که به گفته «علی نوذرپور» کارشناس مسکن به رغم بازدهی بالا، رونقی در معاملات دیده نمی‌شود و کسی تمایل به سرمایه‌گذاری در این حوزه را ندارد؟ او در این باره به موانع تولیدی اشاره می‌کند که در نهایت به کمبود عرضه انجامیده است، مسئله‌ای که زمانی حل آن بزرگ‌ترین وعده دولت بود، اما حالا نه تنها به آن عمل نکرده بلکه توپ این ناتوانی را به زمین نهاد‌های دیگری، چون بانک‌ها و بورس می‌اندازد.
کمبود عرضه مسکن؛ از گرانی مصالح ساختمانی تا پروانه ساخت

علی نوذرپور در گفتگو با اقتصاد ۲۴ به دلایل آن پرداخته است. او در این باره می‌گوید: «افزایش قیمت با خودش افزایش رونق و معامله را به همراه نیاورده است چون بازار منتظر تثبیت قیمت است؛ و حالا، چون این اتفاق روی نداده لذا مشتری وجود ندارد. از همین رو بسیاری رغبت نمی‌کنند در این بازار سرمایه‌گذاری کنند. دومین عامل کمبود عرضه افزایش قیمت مصالح ساختمانی است که به واسطه تورم داخلی و تحریم‌هایی که جلوی واردات را گرفته افزایش یافته است».

بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران از شاخص و متوسط قیمت نهاده‌های ساختمانی شهر تهران در فصل بهار ١۴٠٢ نسبت به زمستان پارسال معادل ۶/ ۱۳‌درصد رشد داشته و این در حالی است که این شاخص در مقایسه با فصل مشابه سال گذشته ۷/ ۳۹‌ درصد افزایش یافته است. همچنین بر اساس این گزارش در بهار ۱۴۰۲ بیشترین تورم نقطه به نقطه با ۱/ ۷۵‌ درصد مربوط به گروه اجرایی «یراق آلات در و پنجره» و کمترین تورم نقطه به نقطه با ۴/ ۱۹‌درصد مربوط به گروه اجرایی «سیمان، بتن، شن و ماسه» بوده است.

نوذر پور درباره چرایی رکود حاکم در بازار مسکن، به افزایش عوارض ساختمانی اشاره می‌کند و می‌افزاید: «این عوارض که توسط شهرداری‌ها اخذ می‌شود هر سال افزایش قابل توجهی دارد. اگر نرخ متوسط پروانه‌های ساختمانی را به تفکیک مسکونی و تجاری آن استخراج کنید، ارقام خیلی بالاست و این خود یکی از عوامل بازدارنده است برای کسی که می‌خواهد ساخت و ساز کند چرا که می‌بیند در همان بدو ورود باید هزینه زیادی برای خرید پروانه، خرید زمین و بعد مصالح گران صرف کند. در نهایت هم قرار است این‌ها روی دستش بماند چرا که معامله‌ای انجام نمی‌شود. همه این‌ها در نهایت باعث می‌شود علی رغم اینکه قیمت مسکن افزایش پیدا کرده، اما رونقی در معامله و بازار دیده نشود».

بررسی‌ها نشان می‌دهد بازدهی مسکن در نیمه اول سال جاری نسبت به بازار‌های رقیب خود با مقدار ۱۵‌درصدی بالاتر ایستاده است. در این مدت بازدهی بورس ۸ درصد، طلا ۳ درصد و سکه منفی ۱۰‌ درصد بوده است.

دستمزد‌ها یارای مقابله با قیمت مسکن نیستند

اما دستمزد‌ها نیز عامل دیگری است که به به گفته نوذرپور به رکود و کمبود عرضه منجر شده و در مقابل قیمت مسکن ناتوان شده است. در سال‌های اخیر تضاد این دو مورد در قالب آمارهایی چون میزان سال‌هایی که یک کارگر باید برای خانه دار شدن کار کند، پرداخته شده است. در آخرین مورد آن گفته شده که «یک کارگر حداقل‌بگیر باید بیش از ۱۷۰ سال کار کند و بخشی از درآمد خود را هر ماه پس‌انداز کند تا بتواند یک آپارتمان ۸۰ متری خریداری کند».

نوذرپور درباره نقش تقاضا در رکود حاکم شده براین بازار می‌گوید: «مسکن زیر مجموعه اقتصاد است و تنها وقتی که رشد اقتصادی شکل بگیرد، تورم پایین و رکودی نداشته بشیم، در آن موقع عرضه و تولید مسکن هم شکل خواهد گرفت. در سمت تقاضا هم وضع به همین شکل است وقتی دستمزد‌ها پایین است و ثروت به اندازه کافی تولید نمی‌شود، کسی قادر به خرید مسکن نیست و در آخر تقاضایی هم شکل نمی‌گیرد».

طبق گزارش اخیر مرکز آمار فاصله قیمتی مناطق شمالی تهران با مناطق جنوبی شهر کاهش یافته و از پنج برابر سال ۹۶ به ۳ برابر رسیده است، آماری که نشان از فشار مضاعف به دستمزد کارگرانی دارد که عموما در مناطق جنوبی تهران سکونت دارند.
از حبس آمار تا گرفتن انگشت اتهام به سمت بانک‌ها

این در حالی است که در طول یکسال گذشته دولت به رغم آن که تامین مسکن را یکی از بزرگ‌ترین وعده‌های خود می‌دانست، برنامه روشنی پیش روی خود نداشته و در کنار آن با اقداماتی، چون حبس آمار مسکن جلوی رصد این بازار را گرفته بود. در این مدت هم توپ گرانی مسکن را یا در زمین بازار سرمایه و عرضه سیمان و فولاد انداخته یا انگشت اتهام را به سمت بانک‌هایی گرفته که در تامین تسهیلات نهضت ملی مسکن همکاری لازم را نداشته‌اند.

گفته شده بانک‌ها در پرداخت تسهیلات به طرح خانه‌سازی دولت فقط به ۱۹ درصد تکالیف خود عمل کرده‌اند و این موضوع به واکنش جدی ابراهیم رییسی در جلسه شورای عالی مسکن منجر شده است. چندی پیش «روزبه ظهیری» توسعه‌گر و فعال صنعت ساختمان به بررسی این موضوع پرداخته بود.

او در گفتگو با سایت اکو ایران یادآور شده بود تردیدی وجود ندارد که بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات به بخش مسکن از جمله این طرح چندان تمایل ندارند چراکه اولا با وجود افزایش چهار برابری تکالیف بانک‌ها در پرداخت تسهیلات نسبت به عملکرد سالانه محلی برای تامین منابع بانک‌ها پیش بینی نشده است و دوم آنکه این روند پرداخت تسهیلات حتما ناترازی در بانک‌ها را بیشتر خواهد کرد.

موضوعی که «علی نوذرپور» نیز ضمن تاکید بر آن به اقتصاد ۲۴ می‌گوید: «بانک‌ها هم نیازمند منابع هستند. وقتی آن‌ها منابع کافی در اختیار ندارد چطور می‌توانند به حوزه مسکن کمک کنند. دولت بایستی این منابع را تامین کند و این را ندارد. وقتی دولت به اندازه کافی درآمد و ثروت تولید نکرده به تبع آن، بانک‌ها هم دچار مشکل هستند. از سویی منابع بانک‌ها، در واقع منابع در دست مردم است که هم بایستی سود آن را پرداخت کنند و هم قادر باشند تا خود را با آن اداره کنند؛ لذا فشاری هم که دولت وارد می‌کند تعیین کننده نیست. همه چیز به این باز می‌گردد که این اقتصاد چقدر اقتصاد توانایی است».

/اقتصاد۲۴