کلاف پیچیده بنگاه‌های املاک ۴ مهر, ۱۳۹۵

بازار کساد معاملات مسکن طی سال‌های اخیر به غیر از آثار منفی بر اقتصاد کلان کشور، زندگی شاغلان در حرفه مشاوره املاک را نیز تحت تاثیر قرار داده است.

اقتصاد پرس: کمبود نقدینگی بخش مسکن و افزایش تمایل فعالان بازار به انجام معاملات غیررسمی و روی کاغذ سفید از میزان مراجعه به بنگاه‌های معامله مسکن نیز کاسته است.

در این شرایط مشاوران املاک غیر از مشکلات حقوقی که در معاملات مسکن با آن مواجه بودند، با مشکل تامین مالی و اقتصادی بودن کارشان هم مواجه شدند. کمبود مشتری و پایین آمدن میزان معاملات حتی کار بسیاری از بنگاه‌های مسکن را به تعطیلی هم کشانده است.

در این میان غیر از کاهش درآمد که برخی بنگاه‌های مسکن را به دریافت غیرقانونی کمیسیون سوق داده، انجام معاملات پیش‌فروش در دفتر اسناد رسمی و مالیات بر ارزش‌افزوده نیز به یکی از چالش‌های این حرفه تبدیل شده است.

کاهش درآمد و دریافت کمیسیون غیرقانونی

براساس عرف مبلغ کمیسیون برای املاک دارای ارزش کمتر از ۵۰۰ میلیون تومان نیم درصد از هر طرف معامله است. در همین حال با کاهش سطح تقاضا و معاملات مسکن طی سال‌های گذشته برخی بنگاه‌های مسکن برای جبران هزینه‌های خود به دریافت حق کمیسیون بیش از این مقدار روی آورده‌اند. یکی از ویژگی‌های بازار رکودی کوتاه آمدن فروشندگان و عرضه‌کنندگان کالا یا خدمات از شرایط و قیمت پیشنهادی خود است.

در این شرایط در اصطلاح عامه گفته می‌شود «فروشنده گداست و خریدار شاه!». بر همین اساس متقاضیان فروش یا اجاره ملک نیز با مراجعه به دفتر مشاوره املاک حاضرند با برخی شرایط نیز به ضرر خود عقب‌نشینی کنند. برخی مشاوران املاک با مشتری‌هایی که برای فروش یا اجاره خانه به آنها مراجعه می‌کنند، عهد می‌کنند در ازای دریافت حق کمیسیون بیشتر برای خانه آنها مشتری پیدا کنند.

در کنار این معضلات بازپرداخت وام‌های بانکی، درگیری برخی از نهاد‌های دولتی با مشاوران املاک گره جدیدی است که متقاضی و بازار معاملات مسکن با آن مواجه شده است. حال و روز این روزهای بازرا مسکن و ترازوی نامتعادل عرضه و تقاضا در این بازار چندی است که نظر برخی از مسوولان را به معضلاتی که با آنها مواجه است، جلب کرده است. با این حال انتظار می‌رود دولت برنامه راهبردی و بلند‌مدت خود را به گونه‌ای تنظیم کند که پوشاننده این معضلات باشد تا راه برای پیشرفت بازار معاملات مسکن باز شود.

به گفته حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک به دلیل توافقی بودن این معضل ممکن است برخی شهروندان کمیسیون بالاتر از نرخ مصوب اتحادیه به دفاتر املاک پرداخت کنند و به دلیل اینکه معمولا اعتراضی در این زمینه صورت نمی‌گیرد اتحادیه نمی‌تواند اقدامی انجام دهد.

عقبایی همچنین بر معدود بودن این رخداد هم تاکید می‌کند. وی پیش از این اعلام کرده بود: حتی یک مورد گزارش در این خصوص به اتحادیه مشاوران املاک وصول نشده و در صورت مشاهده از سوی اتحادیه برخورد جدی و قانونی انجام خواهد شد.

معضل مالیات بر ارزش‌افزوده

درگیری مشاوران املاک با شهرداری‌ها دومین معضلی است که در سطح مشاوران املاک کشور وجود دارد. مشاوران املاک معتقدند اصولا مالیات بر ارزش‌افزوده به بخش مسکن تعلق نمی‌گیرد و این در حالی است که عدم پرداخت این مالیات توسط مشتری بر مشکلات صنفی آنها افزوده است.

طی ماه جاری رییس اتحادیه املاک با بیان اینکه مشاوران املاک نباید تاوان کاهش درآمد‌های شهرداری را بدهند، گفته بود: مالیات برارزش‌افزوده از دیگر مشکلات تحمیل شده بر مشاوران املاک است در حالی که فشار این مالیات‌ها که از سوی سازمان امور مالیاتی به صنف مشاوران املاک وارد شده روی دوش مستاجرانی است که سالانه اقدام به عقد قرارداد می‌کنند.

در این میان برخی مستاجران این هزینه نادرست و تحمیل‌شده را نپذیرفته و در نهایت مشکل پرداخت این مالیات برای مشاوران املاک است. حسام عقبایی معتقد است: مالیات بر ارزش‌افزوده همان‌طور که از اسمش معلوم است به ارزش‌افزوده تعلق می‌گیرد در حالی که در قراردادهای املاک ارزش‌افزوده‌ای وجود ندارد.

همچنین قانون، املاک و خدمات غیرمنقول را مشمول معافیت مالیاتی کرده است ولی سازمان امور مالیاتی مشاوران املاک را مشمول مالیات کرده به همین خاطر تقاضای حذف مالیات بر ارزش‌افزوده از شغل مشاوران املاک را داریم زیرا سازمان امور مالیاتی نباید نفی‌کننده قانون باشد و این امر برعهده مجلس شورای اسلامی است.

قانون پیش‌فروش

آخرین چالشی که جدیدا برای فعالان حوزه مشاوره املاک رخ داده است قانون پیش‌فروش است. در حالی که به تازگی با ابلاغ وزیر راه‌وشهرسازی تمام معاملات پیش‌فروش مسکن به دفتر اسناد رسمی منتقل شد مشاوران املاک بخش عمده‌ای از مشتریان خود را از دست داده‌اند و در شرایط رکود معاملاتی گره دیگری برای آنها به وجود آمده است.

شرط اصلی تنظیم سند پیش‌فروش در اسناد رسمی، داشتن شناسنامه فنی و احداث است این در حالی است که به گفته رییس اتحادیه مشاوران املاک بیش از ۹/۹۹ درصد ساختمان‌های کشور شناسنامه فنی ساختمان ندارند. برای حل این خلا قانونی مشکل قانون فعلی پیش‌فروش مسکن به روسای کمیسیون مرتبط مجلس، رییس‌جمهور و رییس مجلس اطلاع‌رسانی‌ شده است.

قانون پیش‌فروش ساختمان مصوبه سال ۱۳۸۹ و آیین‌نامه اجرایی آن که در سال ۱۳۹۳ نوشته شد،‌ ناقص است و تامین‌کننده نیاز مردم نیست. با این حال نحوه اعطای شناسنامه فنی چندی پیش توسط وزیر راه‌وشهرسازی ابلاغ شد و به نظر می‌رسد ابهامی در این قانون وجود ندارد. قانون پیش‌فروش به منظور حذف مشکل کلاهبرداری توسط فروشندگانی که بر سر تعهدات خود در قرارداد پیش‌فروش نمی‌ماندند به وجود آمد.

در شرایطی که مسوولان امیدوارند در نیمه دوم سال بازار مسکن به طور قطعی از رکود خارج شود، شاغلان در بنگاه‌های املاک نیز به رونق بازار چشم دوخته‌اند. با این حال مشکلات حقوقی و قانونی این صنف در صورت فرارسیدن زمان رونق همچنان بر جای خود باقی است.

منبع:جهان صنعت



پاسخ دهید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *